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律师说法

时间:2020-11-25

居住权也是婚姻家庭的一项权利
作者:雷春红
        2020年出台的《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”这是我国关于居住权的首次立法规定,虽然规定在《民法典物权编》中,是一项用益物权,但居住权大多发生在婚姻家庭领域,例如以下几种情形:
       第一,父母亲为儿子、儿媳购买房屋支付了首付款或全额出资等,房子登记在儿子、儿媳名下,没想到儿子不孝顺,“娶了媳妇忘了娘”,不让老两口共同居住。为了保护自己的权益,父母亲在付款时,与儿子、儿媳书面约定,在该房设居住权,并办理登记。据此,老两口有权在该房居住直到二人终老,儿子、儿媳没有经得老两口的同意,无权转让房屋。
       第二,夫妻共同共有一套房屋,二人因感情不和离婚,分割该房屋时,如果房屋归一方所有,须给另一方按现市值计算一半房款的补偿。如果支付房款存在困难,而离婚后另一方经济窘迫,无房可居住,为解决这一难题。双方可书面约定,房屋归一方所有,另一方在该房屋上设定居住权,并办理登记,待其经济条件改善或再婚后,居住权终止。这不失为一种妥善解决的方案。
       第三,老年人的老伴早年去逝,儿女都在国外定居,偶尔回国探望。老人孤身一人,恰好请到了一位可靠的保姆,悉心照顾老人。保姆是外地人,在城里无依无靠,老人若立遗嘱,将自己的房屋遗赠给保姆,势必遭到儿女的强烈反对,也不符合中国家产不外流的传统习俗。为了感恩保姆,老人可立遗嘱,保姆享有该套房屋的居住权,直到百年,并办理登记。这样,即使老人去世,房屋由儿女继承,变更登记到儿女名下,保姆也有权在该房屋居住,直到去世。但居住权不能转让,也不能继承。
       除了以上三种情形外,可以设定居住权的情形非常多,此处不一一列举。
       居住权顺应了我国已经到来的老龄化时代的需要,正如我国著名法学家江平教授所言:“居住权制度既有古代的法律依据和其他国家的参照,也符合中国的传统,能够让一些弱势的人居有定所、老有所养,这是为社会提供福利的一个重要方式。”
       居住权的设定,必将会影响商品房的交易,限制商品房的自由买卖。但在效益与公平之间,法律偏重于公平、公正,侧重于保护弱者的合法权益。所以,从2021年1月1日起,在购买房屋时,一定要注意该房屋是否设定有居住权,以防止买到了房却无法正常居住、使用。

                                                                                                           居住权"   应该如何设立呢?