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典型案例

时间:2022-04-11

商品房预售时所做宣传是否构成要约?
                                                                                                                       作者:张点点[1]
        事实概要:2018年12月5日王某与某某公司签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》购买大兴区黄村镇的住房,预测建筑面积89.05平方米,总价款4874507元,其中《补充协议》中提示房屋的前期宣传内容不构成合同内容,并通过加黑、加粗、斜体等方式强调。交房后王某发现购房时的宣传存在虚假情形,品质与宣传不符。2021年12月起诉至北京市大兴区人民法院,主张涉案合同系格式条款属于无效合同并主张赔偿。北京市大兴区人民法院作出(2021)京0115民初3275号判决书,驳回了王某全部诉讼请求,王某不服,提起上诉。2022年3月30日,北京市第二中级人民法院[(2022)京02民终2356号民事判决书] 驳回上诉,维持原判。
        裁判思路:本案的争议焦点是该公司是否存在虚假宣传、房屋质量问题的违约行为以及是否给王某造成损失。首先,本案中涉案楼盘的宣传确实存在不当之处,但并未使购房人对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识。其次,王某未能提交充分证据证明房屋质量瑕疵,且质量问题可以由该公司通过修复等方式解决。再次,王某未提交证据证明其因该公司的宣传瑕疵、房屋质量瑕疵行为产生了实际损失。综合本案证据,北京市大兴区法院认为王某的诉讼请求无事实和法律依据。而且,一审法院认定该公司对涉案楼盘的宣传行为,应视为商品房的销售广告和宣传资料,为要约邀请,并未纳入合同有效组成部分,该公司已经通过加黑、加粗、斜体等方式多处强调,王某主张涉案合同系格式条款属于无效合同,理据不足。
       判例评析:商品房预售时所做宣传是否构成要约是本案法律争议的焦点。实质上,销售方的宣传行为实质上是希望买方主动向自己提出订立合同的意思表示,更何况预售时房屋尚未建造完毕,销售方在客观上不可能保证宣传与实际一致,其要约邀请的性质较为明显。对此,最高法的解释是原则上作为要约邀请,例外的构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

        但在实践中基本很难认定销售方的宣传行为构成“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”,本案也可以成为印证。这种规则安排在实际上提升了对消费者交涉能力的要求,需要消费者在购买的过程中足够审慎,识别交易过程中销售方的哪些行为是有法律意义的(要约),哪些行为仅仅是事实行为(要约邀请)而不具有法律意义。

 
                                              审稿人:雷春红


[1] 浙江工业大学之江学院