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典型案例

时间:2022-04-11

房屋拆迁安置补偿合同纠纷案评析
                                                                                                                                                     
                                                                                                                                                 作者:章晗
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【基本案情】
王某拥有位于a地块的一处建筑面积为569平方米(1-5层)的门市房,该地块面临拆迁,S区城建局为a地块拆迁人,王某为a地块拆迁范围内的门市房房主。2012年11月28日S区城建局作为甲方与乙方王某签订《回迁安置协议书》,协议主要约定:一、S区城建局向a地块的开发商购买此地段所建L百货中的一处商业门市房,实测建筑面积569平方米,除设备间外(设备间公摊面积不超过10平方米),不再承担商厦的其他任何公摊面积。二、甲方保证在2015年6月30日前交房,甲方保证交付房屋实测面积不少于569平方米......四、甲方保证乙方对回迁房屋569平方米的建筑面积享有完全的排他物权。五、从2012年7月1日起至交房为止乙方出租房屋的过渡费用,按每月10万元的标准由甲方支付给乙方。甲方在本协议签订后一次性向乙方支付36个月的过渡费共计360万元......六、关于乙方提出的其他损失,经协商予以共计60万元的一次性补偿。七、甲方支付乙方过渡费和其他损失费共计420万元后......乙方将其所有的门市房交给甲方拆除。八、违约责任。如果甲方......交付的回迁安置商业用房实测面积不符合本协议约定,或甲方交付安置回迁商业用房未达到本协议约定任何一种条件,甲方承担违约责任。由甲方向乙方支付双倍年租金240万元,计算时间以2015年7月1日起至2018年7月1日止;若甲方届时仍不能为乙方提供本协议约定地段之商业用房或所有功能按协议未能达标,该违约责任从2018年7月1日起,每年以增加租金60万人民币逐年叠加,至商业用房所有功能按协议约定达标,交付乙方正常使用为止。若甲方违约,不能按约定在邮局地段为乙方购买商业门市房而改变为异地安置,安置价格以本地段商业门市房现行价每平方米10万元补偿,甲方同意每拖延一年每平方米在10万元基础上再增加安置价格5,000元,以此类推,计算时间从2015年7月1日起。协议签订后,王某收到S区城建局支付的过渡费用420万元。
       L百货于2018年7月口头通知王某收房,其经过现场查看,房屋套内面积565.24平方米,分摊面积55.92平方米,L百货在未经王某同意下,为满足商场消防要求私自将王某的门市房墙体打通作为消防通道,王某认为房屋不符合合同约定的交付标准,拒绝接收房屋。遂王某于2019年6月27向S市中级人民法院起诉S区城建局、S区人民政府以及第三人L百货,要求法院判令:1.被告支付安置补偿费用6543.5万元(共569平方米,暂按照每平方米11.5万元的价格计算,应按照实际支付安置补偿费用时确定价格并计付)。2.判令被告立即赔偿原告损失1020万元(自2015年7月1日起至2018年7月1日,按照年租金240万元,自2018年7月1日起,每年以增加租金60万元比例逐年叠加,暂计算至2019年7月1日,应支付至实际付清之日止)。
       在争议焦点上,法院认为:首先,案涉房屋存在不符合合同约定的情形。根据被告S区城建局提供的房产测绘单显示分摊面积占了55.92平方米,并且分摊的是地下室设备间的公用面积,与《协议》第一条约定的诉争房屋公摊面积不超过10平方米交付标准不符。此外,L百货在设计上调整了消防门及楼梯的使用功能,将原告门市房墙体打通作为消防通道,致使诉争房屋的消防门及楼梯供整个大厦使用,属于公用空间,使诉争房屋不具有完全的排他物权,违反《协议》第四条约定的王某对回迁房屋享有完全的排他物权。其次,原告第二项诉讼请求的违约金不属于约定过高的情形。根据《协议》第八条约定给付双倍的租金即年租金240万元计算,三年共计为720万元。约定的违约金系参照租金损失及过渡补偿费用标准。最后,被告S区政府及第三人不应该承担责任。根据合同相对性,本案被告S区政府及第三人L百货在本案中不承担责任,故对于原告要求被告S区政府承担责任的主张不予支持。一审法院判决被告S区城建局于本判决生效后十日内支付原告王某安置补偿费用6543.5万元和迟延交付房屋损失720万元(自2015年7月1日起至2018年7月1日止的延期交付损失)。
        2020年11月9日,S区城建局不服S市中级人民法院的判决向L省高级人民法院上诉,要求法院判令:1.撤销原审判决,依法改判驳回王某的诉讼请求,或降低安置补偿费及延迟交付房屋损失费用。2.对王某的安置补偿费用及延迟交付房屋损失费用由L百货承担。法院认为一审法院混合适用第一、二种违约责任承担方式确定安置补偿费用,以及适用第一种违约责任承担方式确定经济损失不当。至于S区城建局针对L百货的第二项诉讼请求,并非         本案审理内容,双方应另行解决。综上,二审法院判定一审判决认定事实清楚,但适用法律有误,故撤销一审法院民事判决,判决S区城建局于本判决生效后十日内支付王某安置补偿费用(包含经济损失)6828万元。
       2021年12月24日,S区城建局和L百货公司向最高院申请再审审查,最终最高院裁定驳回S区城建局、L百货公司的再审申请。至此本案彻底拉下帷幕。
 
【裁判评析】随着城市化进程以及旧城改造的不断推进,由房屋拆迁引发的问题也屡见不鲜。本案S区城建局与王某签订的《回迁安置协议书》合同约定的违约责任条款详尽,本该是权利义务关系明晰的案件,但由于诉争房屋标的额较大且有多方当事人牵扯,过程中原被告身份不断轮换,案件历经三次审理才最终作结。其中L百货作为一审第三人、二审被上诉人以及再审申请人牵扯本案之中,可谓充满戏剧感。但在一审和二审过程中只需抓住一个关键点,即《回迁安置协议书》合同的主体为S区城建局和王某,根据合同相对性原则,对作为合同关系以外的第三人的L百货不产生约束力。二审中S区城建局与L百货之间的争议,并非属于此案审理内容,双方应另行解决。此外L百货也无权利对本案提起申请再审。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款和第二款规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的诉讼权利义务。”根据上述规定,L百货虽以第三人的身份参加了原一、二审诉讼,但属于未被原审人民法院判决承担民事责任的第三人,不享有当事人的诉讼权利,亦无权对已经发生法律效力的裁判提出再审申请。
 
审稿人:雷春红


[1] 浙江工业大学之江学院