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典型案例

时间:2022-04-24

房屋产权重复登记引发的纠纷
                                           作者:陈葳[1]
【基本案情】:靖远二电公司于1998年1月23日依法取得案涉房屋所有权,但该房屋自1998年1月23日起至今由兰州银行占有使用。兰州银行于2011年10月11日就案涉房屋办理了房屋所有权证。因重复登记,靖远二电公司与兰州银行产生纠纷。兰州银行向甘肃省兰州市诉请确认长青公司与靖远二电公司签订的购买案涉房产的合同无效,甘肃省兰州市中级法院于2018年7月31日作出终审判决,驳回兰州银行的诉讼请求。2018年年11月2日兰州市不动产登记管理局公告作废兰州银行持有的房屋所有权证。2019年2月21日,靖远公司与兰州银行签订了《房屋租赁合同》,由兰州银行承租靖远二电公司位于兰州市城关区××路××号××层××室,期限自2018年9月1日起至2020年12月31日止。
        靖远二电公司向法院起诉兰州银行,请求法院判令:1.判令兰州银行支付占用靖远二电公司房屋使用费6978372元,利息4554620.86元(自1998年2月至2019年7月按平均利率6.3%计算)及损失418702.32元(按租金6%标准计算),共计11951700元;2.请求兰州银行支付自2019年8月起至拖欠房屋使用费付清止期间内产生的利息(按银行同期贷款利率计算);3.由兰州银行承担所有诉讼费用。一审法院认为,本案是因产权重复登记引发的纠纷,兰州银行的行为构成不当得利,应向靖远二电公司承担其占用期间的使用费及利息,后兰州银行作为承租方有义务向靖远二电公司支付租金及利息,但靖远二电公司的其余诉求均被驳回。
        二者均不服一审判决,提起上诉。二审法院认为,基于双方所提交的证据,兰州银行于1995年6月7日与长青公司签订商品房买卖合同,于2011年取得房屋所有权证,而靖远二电公司于1996年4月30日与长青公司签订商品房买卖合同,于1998年取得房屋所有权证,兰州银行签订购房合同的时间早于靖远二电公司签订购房合同的时间。在一房两卖的情况下,两份购房合同均有效,两者都与长青公司形成了买卖合同法律关系。虽然兰州银行取得房屋物权的登记行为被相关登记机关依法撤销,但基于买卖合同关系占有案涉房屋并非没有法律根据,且兰州银行房屋物权登记被撤销是由于登记机关违反了一物一权的物权原则,故二审法院认为兰州银行占有使用案涉房屋有法律根据,兰州银行并不构成不当得利,撤销一审判决,驳回靖远二电公司的诉讼请求。
        靖远二电公司不服甘肃省高级人民法院(2020)甘民终492号民事判决,向最高人民法院申请再审。其中的争议焦点为兰州银行是否构成不当得利,如果构成,应如何认定返还的利益。最高人民法院根据一、二审查明的事实,以及另查明的案件事实,判定兰州银行构成不当得利,依法返还消极得利,就靖远二电公司主张的相关资产处置时案涉房屋被迫剥离所导致的损失不予支持。
【裁判评析】:本案主要的争议焦点在于:1、兰州银行是否构成不当得利;2、兰州银行对房屋的占有是否具有法律依据。兰州银行通过对房屋的实际占有使用,减少了其应支出但并未支出的费用,靖远二电公司因未能取得案涉房屋的租赁收益遭受了损失,在兰州银行获得的消极利益与靖远二电公司受到的损失之间存在着因果关系,这一点是毋庸置疑的。而造成一审、二审与再审中对于兰州银行是否构成不当得利的认定来回改判,其间主要问题出在兰州银行对案涉房屋的占有是否有法律依据。在二审中,二审法院认为兰州银行是基于买卖合同关系占有使用案涉房屋,合法有效的合同法律关系为其法律依据。但是这一合同法律关系并不能成为兰州银行占有使用的法律依据。从合同的角度出发,在“一房二卖”的情况下,兰州银行为前买受人,靖远二电厂为后买受人,但靖远二电厂于1998年1月23日就取得了房屋权属登记,先取得了对房屋的所有权。但案涉房屋由兰州银行先一步占有使用,虽然基于合同的相对性,兰州银行可以基于这份合同向长青公司主张权利,但是不得对抗已办理房屋所有权登记的第三人靖远二电公司,对于后买受人而言,其已取得了与案涉房屋的所有权,合同并不能成为先买受人即兰州银行对房屋占有的法律依据。

 
审稿人:雷春红


[1] 浙江工业大学之江学院